Avec environ 4 000 transactions par an, le viager est encore un peu « anecdotique » dans le monde de l’immobilier. Peut-être est-ce dû à l’image un peu « négative » qu’il véhicule. Pourtant, il s’agit d’un mode d’acquisition qui gagne à être davantage connu.
L’achat en viager peut être assimilé à un investissement. C’est une réelle opportunité pour les personnes qui souhaitent acheter au meilleur prix.
Le viager : un achat comme les autres…
Comme toutes les transactions immobilières, l’achat en viager doit être établi devant notaire. Il aura au préalable vérifié que toutes les conditions relatives à la personne du vendeur (le “crédirentier”) et de l’acquéreur (le “débirentier”), ainsi qu’au bien lui-même, sont réunies (capacité de vendre ou d’acheter, accord sur la chose et sur le prix…).
… ou presque
Le viager est une vente “classique” à deux éléments près :
. L’existence d’un aléa. Pour être valable, la vente en viager doit comporter un aléa, à savoir la durée de vie du (ou des) vendeur(s).
. Un paiement échelonné. En principe, l’acheteur ne paie pas son acquisition “comptant”, mais verse une rente jusqu’au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint). Cependant, en pratique, il est fréquent que le jour de la signature de l’acte de vente, l’acheteur verse une somme d’argent, (le “bouquet”), qui varie en moyenne entre 10 et 30 % de la valeur du bien.
Le viager libre ou occupé
Il existe deux formules de viager :
. Le viager libre. L’acquéreur prend immédiatement possession du bien vendu. Cette formule intéresse de nombreux acquéreurs… mais moins de vendeurs. Le montant de la rente est souvent supérieur à celui d’un viager occupé.
. Le viager occupé. Le vendeur continue à habiter le bien vendu, tout en percevant la rente comme complément de revenu.
À savoir : que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le vendeur ? Les héritiers de l’acheteur récupèrent le bien dans le patrimoine transmis par le défunt. Ils ont alors le choix soit de continuer à payer la rente, soit de revendre le bien.
Viager : la vente peut être annulée
La vente en viager peut être annulée si :
. le prix est jugé insuffisant.
. le vendeur décède, dans les 20 jours, des suites d’une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature du contrat.
. En cas de décès imminent du vendeur suite à une maladie le condamnant à court terme et dont l’acquéreur avait connaissance au moment de la signature du contrat.
La rente : un calcul particulier
Le montant de la rente viagère se détermine en fonction de plusieurs critères. Notamment : la valeur du logement (en tenant compte du fait que le viager sera occupé ou libre), l’âge et le sexe du vendeur (et donc son espérance de vie), l’existence d’une clause de réversibilité (si le bien est vendu par un couple), le taux de rendement du bien calculé en fonction du loyer que le bien est susceptible de rapporter.
Pensez-y
Avant d’envisager un achat en viager :
. ayez assez de liquidités disponibles pour payer le “bouquet”;
. sachez que vous vous engagez pour plusieurs années et que, comme tout propriétaire, vous devrez assumer certaines charges pouvant peser lourd dans votre budget (grosses réparations…).