Qu'est ce que l'assurance d'un prêt immobilier ?

Assurance emprunteur : définition

L'assurance emprunteur est une couverture destinée à garantir le remboursement d'un prêt immobilier en cas de décès de l'emprunteur. Les compagnies d'assurance proposent en général des garanties complémentaires qui couvrent les assurés en cas d'invalidité (permanente ou temporaire), d'incapacité, voire de perte d'emploi.

L'assureur se substitue alors à l'emprunteur pour rembourser le capital et les intérêts du prêt immobilier. C'est pourquoi une assurance emprunteur court sur la durée du prêt et prend fin automatiquement une fois celui-ci remboursé intégralement.

Aussi appelée « assurance du prêt immobilier », « assurance du crédit immobilier », l'assurance emprunteur constitue un gage pour l'établissement prêteur qui est certain de se voir rembourser le prêt en cas de défaut de paiement. Pour le souscripteur, c'est la certification d'être protégé en cas d'accident. Ainsi, ses proches n'auront pas un crédit immobilier à rembourser.

L'assurance d'un crédit immobilier est-elle obligatoire ?

Il n'existe aucune obligation légale d'assurance lorsque l'on contracte un crédit immobilier. Cependant, les établissements bancaires exigent une couverture conditionnant l'obtention du prêt immobilier à la souscription d'une assurance emprunteur comprenant a minima une garantie décès et invalidité.

Autrement dit, les emprunteurs n'ont dans les faits pas le choix.

Qui doit s'assurer ?

Toute personne contribuant au remboursement d'un crédit immobilier doit être assurée. Les emprunteurs peuvent alors choisir la proportion d'assurance de chacun : c'est ce que l'on appelle la « quotité ». Ainsi, il est possible :

D'assurer chaque contributeur pour la totalité du capital : en cas de sinistre, la compagnie d'assurance verse la partie du prêt qui reste due en cas de décès de l'un des assurés.
D'assurer chaque contributeur pour 50% du capital : l'assureur ne paie alors que la moitié de ce qui reste dû à compter de l'accident.
D'assurer chacun selon ses revenus.

Cette répartition permet de protéger les emprunteurs en cas d'accident : ainsi, si par exemple, un des époux vient à décéder, l'assurance versera à la banque tout ou partie de la part qu'il lui restait à rembourser.

Où souscrire son assurance de crédit immobilier ?

Première chose à savoir, la souscription de l'assurance s'effectue au même moment que la demande du prêt. Le contrat prend ensuite effet soit à la signature de l'offre de prêt, soit au déblocage des fonds.

L'assurance emprunteur prend ensuite fin automatiquement une fois le prêt remboursé en totalité.

Depuis quelques années, le souscripteur d'un crédit immobilier dispose par ailleurs de davantage de liberté. En effet, si l'emprunteur doit souscrire impérativement une assurance pour son prêt immobilier, il conserve cependant le choix de l'organisme assureur. Deux avancées législatives ont eu lieu en faveur des souscripteurs : la loi Lagarde, entrée en vigueur en 2010, et la loi Hamon datant de 2014.

La loi Lagarde

Avant cette loi, l'emprunteur n'avait pas d'autre choix que d'être couvert par l'assurance proposée par l'organisme prêteur. Or, les associations de consommateurs n'ont cessé de pointer du doigt le pouvoir des banques face à leurs clients : en effet, sans concurrence, le coût de l'assurance dans la totalité du prêt pouvait atteindre des sommets. Pour insuffler davantage de concurrence dans ce milieu, le législateur a autorisé en 2010, via la loi Lagarde, les emprunteurs à souscrire une assurance pour leur crédit immobilier en dehors de leur banque.

Ainsi, un emprunteur peut se tourner vers :

Sa banque,
Une compagnie d'assurance : cela inclut toute s les branches de l'assurance, à savoir les mutuelles, les instituts de prévoyance et les assureurs « classiques »,
Un autre organisme financier,
Un intermédiaire en assurances : courtier, agent général,
L'assureur recommandé par une association qui a négocié un tarif préférentiel.

Mais attention, l'emprunteur n'est pas tout à fait libre de son choix puisqu'il doit justifier auprès de la banque qui lui accorde son crédit immobilier un niveau de garantie équivalent à celui qui figure dans l'assurance emprunteur proposée par l'établissement prêteur. Par opposition à l'assurance de groupe offerte par l'établissement prêteur, on parle alors de « délégation d'assurance de prêt ».

Bon à savoir : Contrairement à l'assurance de groupe de la banque, la délégation d'assurance de prêt est un contrat individuel. Ainsi, les emprunteurs qui présentent des risques élevés (âge avancé, soucis de santé, profession à risque...) ont davantage de chance d'obtenir une assurance sur-mesure. Par ailleurs, plus adaptée aux besoins de chacun, il est plus facile de négocier le coût de l'assurance.

 

La loi Hamon

La loi Lagarde permet de choisir son assurance de prêt immobilier. Toutefois, une fois le choix fait, aucune possibilité de changement. Pour donner encore plus de plus liberté aux consommateurs, la loi Hamon du 26 juillet 2014 permet de changer d'assurance emprunteur au cours de la première année de souscription. Ainsi, l'emprunteur qui s'est « précipité » et qui a opté pour l'assurance de sa banque peut désormais trouver un contrat dans un autre organisme dans les douze suivant la signature de l'offre de prêt. De même que pour la loi Lagarde, le contrat présenté par l'emprunteur doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui de l'assurance de la banque prêteuse.

Pour résilier l'assurance de la banque, le souscripteur doit envoyer un courrier à l'assureur au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire du contrat. Mieux vaut préférer pour ce faire un envoi avec accusé/réception.

La banque doit justifier tout refus

Si le souscripteur du crédit immobilier doit présenter à sa banque un contrat d'assurance équivalent au sien, tout refus de la banque doit être motivé.

Problème : le flou juridique demeurait puisqu'aucun texte ne précisait cette équivalence de garanties. Suite à des abus récurrents de la part des établissements bancaires, depuis le 1er mai 2015, les professionnels doivent obligatoirement justifier leur refus en se basant sur une liste de 18 critères établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Voir la liste. Désormais, dès lors qu'une banque refuse la délégation d'assurance proposée par l'emprunteur, elle doit démontrer que la couverture suggérée ne remplit pas 11 critères qu'elle aura choisis sur les 18 inclus dans la liste du CCSF. Ces garanties concernent le décès, l'invalidité et l'incapacité. Autre condition sine qua non pour obtenir la délégation d'assurance, le contrat concurrent doit présenter 4 garanties relatives à la perte d'emploi sélectionnées dans une liste de 8 critères.

Conseil : L'emprunteur ne doit ainsi pas hésiter à apporter cette liste à son banquier prêteur lorsqu'il présente un contrat de délégation d'assurance de prêt. Ainsi, il pourra réfuter les éventuels arguments de la banque qui ne figurent pas sur la liste.

 

Enfin, en dehors de l'assurance de prêt « classique », un emprunteur peut :

• Transférer les garanties souscrites dans le cadre d'un contrat d'assurance vie au profit de la banque prêteuse
• Nantir un capital
• Nantir un portefeuille de valeurs mobilières, avoir recours à une caution ou un gage.

Les garanties d'une assurance de crédit immobilier

Même si chaque compagnie d'assurance propose sa propre couverture, on trouve systématiquement les garanties suivantes dans un contrat d'assurance emprunteur :

La garantie décès : elle comprise d'office dans toutes les assurances de prêt immobilier. Elle joue en cas de décès de l'emprunteur (ou des emprunteurs) : l'assureur se substitue alors à l'assuré pour rembourser le capital restant dû. Attention cependant, il se peut que des exclusions soient incluses comme les décès par suicide ou suite à la pratique de sports dangereux.

A noter : Certains contrats remboursent dans le cadre de la garantie décès les cas d'invalidité graves, appelés « perte totale » et « irréversible d'autonomie ».

 

La garantie invalidité : première chose à savoir, tous les assureurs n'ont pas la même définition de l'invalidité, c'est pourquoi il faut être vigilant et se référer aux conditions générales du contrat. Communément, est considérée comme une invalidité la réduction permanente – partielle ou totale- de certaines aptitudes, empêchant l'assuré d'exercer une activité professionnelle ou toute autre activité rémunératrice suite à un accident. Des taux d'invalidité sont déterminés par des experts médicaux.
La garantie incapacité de travail : est entendue comme incapacité l'inaptitude temporaire – partielle ou totale- à exercer une activité professionnelle ou non. Ainsi, les assureurs distinguent l'incapacité à poursuivre l'activité exercée jusqu'au sinistre, à en exercer une « socialement équivalente » ou à exercer toute activité. Le souscripteur est alors couvert en cas de maladie longue ou d'un arrêt de travail suite à un accident. L'assurance prend ainsi en charge une partie du remboursement des échéances, calculée à partie du niveau de revenu de remplacement perçu par l'assuré.

Attention : Pour les garanties invalidité et incapacité, les assureurs incluent des franchises (ce qui reste forcément à la charge de l'assuré lors d'un sinistre) et une limite d'âge. Ainsi, la franchise est exprimée en jours : cela signifie qu'en deçà de ce nombre de jours fixé par l'assureur, par exemple 3 mois, la garantie ne joue pas. Quant à la limite d'âge, cela implique qu'une fois un certain âge atteint, la garantie ne sera pas activée.

 

La garantie perte d'emploi : cette garantie est proposée en option. La plupart des contrats prévoient que l'assureur prenne en charge le remboursement de tout ou partie des échéances restantes dues lorsque le souscripteur perd son emploi (en général, licenciements de CDI donnant lieu à des prestations chômage). Plus rarement, certains assureurs se chargent des mensualités du prêt jusqu'à ce que l'assuré retrouve un emploi, celui-ci devant par la suite rembourser les mensualités payées par son assureur. Pour connaître les formes de pertes d'emploi indemnisées par sa compagnie, mieux vaut directement la contacter ou lire son contrat.

Attention : Les assureurs appliquent généralement une franchise (indemnisation par exemple 30 jours après la perte d'emploi), également exprimée en jours ainsi qu'une limite d'âge (perte de la garantie à partir de 50-55 ans) et un délai de carence, à savoir la durée qui suit immédiatement l'adhésion au contrat pendant laquelle l'assureur ne garantit par la perte d'emploi (en général 3 ou 6 mois). Enfin, une durée maximale d'indemnisation est fixée (9 à 12 mois), au-delà de laquelle plus aucun remboursement n'est effectué.

 

Comment connaître le taux et calculer le coût de l'assurance de son crédit immobilier

Il faut savoir que l'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à plus du tiers (40% selon certaines études) du coût total d'un crédit immobilier. Mieux vaut donc connaître son poids dans le montant total du prêt.

Pour ce faire, il faut avoir à l'esprit les critères pris en compte par l'assureur pour établir le coût de l'assurance :

L'âge du souscripteur : plus il est jeune, plus le risque est moindre, et plus le tarif peut être avantageux.
Son état de santé : l'assuré est-il fumeur ? Non-fumeur ? A-t-il déjà été victime d'une maladie grave ? C'est précisément à cette étape qu'intervient le questionnaire médical.
Sa profession : exerce-t-il un métier à risque, comme policier, pilote d'avion ? Son emploi est-il stable ? Existe-il un risque de chômage ?
La situation personnelle : l'emprunteur est-il marié ? Le prêt va-t-il être remboursé par les deux membres du couple ?
Les sports : pratique-t-il un sport dangereux comme la plongée, le deltaplane, le saut en parachute ?

L'assureur regarde tous ces paramètres puis établit un tarif d'assurance pour la durée de l'emprunt, appelé le taux de l'assurance de prêt, ainsi que les garanties correspondantes aux risques déterminés. Sans surprise, plus l'emprunteur est jeune, en bonne santé et exerce un emploi stable, plus le coût de l'assurance sera moindre.

C'est ce taux qui correspond au coût annuel de l'assurance emprunteur. Le taux d'assurance de prêt est ainsi appliqué en fonction du capital emprunté, du capital restant dû et des mensualités de remboursement. En fonction des garanties du contrat, le taux de l'assurance de prêt peut varier de 0,20 % pour les contrats les plus avantageux à 0,65 % pour les plus coûteux, selon le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com.

Les modalités de souscription de l'assurance de prêt

Banque comme emprunteur sont soumis à des obligations respectives. Pour l'établissement prêteur, il s'agit de remplir ses devoirs d'information envers le souscripteur du crédit. Pour ce dernier, il s'agit de remplir un questionnaire médical qui déterminera le coût de l'assurance et ses garanties.

La fiche standardisée d'information

Dernière avancée en faveur des emprunteurs mise en place au 1er octobre 2015, la fiche standardisée d'information sur l'assurance remise par la banque (ou son assureur) dès la première simulation de prêt immobilier. Celle-ci doit préciser un certain nombre d'informations :

• La possibilité de souscrire une assurance auprès de la compagnie d'assurance de son choix,
• Les conditions d'assurance et les délais,
• Les garanties proposées par l'établissement prêteur : une définition et une description doivent y figurer,
• Les garanties minimales exigées par la banque pour l'octroi du prêt immobilier,
• Les types de garanties possibles,
• Le capital emprunté à couvrir,
• Une estimation du coût de l'assurance proposée par l'établissement prêteur.

Il est par ailleurs spécifié que cette fiche standardisée « doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l'assurance » garantissant le crédit immobilier.

L'établissement bancaire remet parallèlement une notice qui détaille les risques garantis par le contrat d'assurance et les modalités de mise en jeu de la couverture. La banque doit enfin préciser à l'emprunteur si l'assurance liée au crédit est obligatoire ou non et sa possibilité d'opter pour une assurance équivalente auprès de la compagnie de son choix.

Le questionnaire médical

Passage obligé pour l'assuré, le questionnaire médical. En effet, l'emprunteur doit obligatoirement donner à la compagnie d'assurance choisir un certain nombre d'informations afin que le professionnel puisse apprécier le risque. Autrement dit, adapter les garanties, voire le coût du contrat, en fonction des informations communiquées par l'assuré.

Pour appréhender ce risque, un questionnaire médical est à remplir par l'emprunteur sur son état de santé. Attention, il est impératif de répondre au plus juste aux questions posées : toute omission volontaire ou fausse déclaration peut avoir pour conséquence la déchéance des garanties voire la nullité du contrat. En cas de sinistre, l'assureur pourra donc invoquer ces motifs pour ne pas rembourser les mensualités restantes du crédit.

Bon à savoir : Les informations mentionnées dans le questionnaire médical sont strictement confidentielles.

 

Certains assureurs peuvent demander le passage d'une visite médicale si l'âge de l'emprunteur dépasse une certaine limite ou si le montant du prêt est élevé. Le souscripteur est libre de choisir le médecin.

Enfin, certains emprunteurs présentent des « risques aggravés » de santé qui peuvent constituer un motif de refus d'assurance ou une surtarification par les compagnies. Il faut savoir que le gouvernement a mis en place la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) afin d'améliorer l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

En 2015 a été ajouté le « droit à l'oubli » à la convention Aeras. Ainsi, à partir d'un certain nombre d'années de guérison, les anciens malades de cancers n'ont plus à renseigner leur pathologie sur le questionnaire médical.
>>Pour en savoir plus sur la convention Aeras, lire notre article.