Le prêt relais intervient lorsqu’un propriétaire achète un bien immobilier avant de revendre son ancien. Ce crédit à court terme permet ainsi de faire la transition entre les transactions : quelles sont les différentes formules possibles ? Comment se déroule le remboursement du crédit ? Quelle assurance faut-il souscrire ?
Qu’est-ce que le prêt relais ?
Il est courant et logique, lorsqu’un propriétaire cherche à acheter un bien, qu’il souhaite revendre dans un premier temps celui qu’il possède afin de financer le nouveau. Il est toutefois compliqué dans les faits de faire coïncider la vente et l’achat : le marché immobilier est tendu et certains biens ne sont vendus qu’après de longs mois. Il arrive donc souvent de trouver la maison de ses rêves avant d’avoir vendu l’ancienne, et de signer tout de suite pour éviter qu’elle ne vous passe sous le nez. Cela peut cependant engendrer quelques problèmes de trésorerie car il faut alors débourser de l’argent sans avoir encore reçu le produit de la vente.
C’est dans ce cas de figure qu’intervient le prêt relais. Il s’agit d’un crédit à court terme (entre 12 et 24 mois généralement) qui permet de financer l’achat du nouveau bien avant la vente de l’ancien. Cela permet au propriétaire de trouver un acquéreur sans brader son bien, car pressé par le temps, et de ne pas laisser passer la maison de ses rêves. Concrètement, le prêt relais vous permet de posséder deux biens à la fois pendant une courte période sans avoir à rembourser deux crédits en même temps.
Fonctionnement du prêt relais
Dans la forme le principe du prêt relais est assez simple et peut être découpé 4 étapes :
- Vous comptez acheter un bien avant d’avoir vendu l’ancien, et vous avez donc besoin de l’argent immédiatement. Le banquier va vous avancer une partie de la somme correspondant au prix de vente de votre bien. Par exemple, vous avez l’intention de vendre votre maison à 200 000 €, le banquier prêtera entre 50 et 80 % de cette somme. Pas plus, au cas où vous vendriez votre bien moins cher que prévu, ce qui est souvent le cas.
- Grâce à cette avance vous pouvez acheter votre nouvelle maison en toute tranquillité.
- Tant que le bien n’est pas vendu vous remboursez mensuellement les intérêts et la prime d’assurance du prêt relais. Ces intérêts s’élèvent généralement entre 3 et 5 %, hors assurance. Il est aussi possible de repousser le paiement des intérêts au moment où le bien sera vendu et de ne s’acquitter que de la prime d’assurance.
- Le prêt relais s’étend sur une durée entre 12 et 24 mois, au cours desquels vous devez vendre votre bien. Une fois cela fait vous remboursez la totalité du crédit avec le produit de la vente. Si vous parvenez à vendre votre maison avant le délai imparti, par exemple au bout de 6 mois, alors vous remboursez directement le prêt relais.
Et si le montant du prêt relais ne couvre pas le prix total d’achat du nouveau bien ?
Généralement le nouveau bien coûte plus cher que l’ancien, le produit de la vente n’est donc pas suffisant pour couvrir la totalité du prix d’achat. Pour cela le prêt relais est généralement couplé à un prêt amortissable classique dans le même établissement bancaire, c’est ce que l’on appelle un crédit jumelé. Soit vous payez immédiatement les mensualités, dès l’achat du bien, et donc en même temps que le prêt relais, soit les mensualités sont différées après la vente du premier bien.
Et si je ne parviens pas à vendre mon bien dans les temps ?
Si au terme du délai imparti (entre 12 et 24 mois donc) votre maison n’est toujours pas vendue, la première chose à faire est de vous demander pourquoi et d’agir en conséquence : baisser le prix, effectuer quelques travaux… C’est pour pouvoir vous permettre de baisser le prix que la banque ne prête pas la totalité du montant correspondant.
Il est possible de négocier un délai supplémentaire pour rembourser le prêt relais, mais tout dépend ici de l’organisme prêteur et du montant de l’emprunt. Ce dernier est tout à fait en droit de demander le remboursement intégral du prêt dans les délais prévus, même si le bien n’a pas été vendu.
Si malgré tout le propriétaire n’arrive pas à vendre son bien il peut transformer le prêt relais en crédit classique et proposer son bien en location afin de pouvoir payer ses mensualités. Plutôt que d’en arriver là, mieux vaut baisser le prix du bien pour le vendre et se sortir de cette situation.
Les types de prêts relais
On peut distinguer trois types de prêts relais :
- Le prêt relais classique, accompagné d’un prêt amortissable.
- Le prêt relais avec « franchise totale », accompagné d’un prêt amortissable. Ici les intérêts du prêt relais ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, en même temps que le capital emprunté, une fois que le bien est vendu.
- Le prêt relais sec : la valeur de l’acquisition est égale ou inférieure à celle du bien vendu, il n’y a donc pas besoin de prêt amortissable.
Les assurances du prêt relais
Les établissements prêteurs exigent que les emprunteurs souscrivent à certaines assurances afin de protéger leurs investissements, mais il est tout aussi important pour l’emprunteur d’y souscrire pour éviter toute mauvaise surprise.
Sachez qu’il n’est pas obligatoire de se tourner vers les assurances que proposent l’établissement bancaire, vous pouvez vous tourner vers le courtier ou l’assureur de votre choix. L’organisme prêteur ne pourra pas refuser le prêt à l’emprunteur, sauf si l’assurance souscrite ne propose pas les garanties nécessaires.
Garanties obligatoires
Généralement les établissements prêteurs n’exigent qu’une seule garantie : la garantie décès, qui est toujours comprise dans les assurances de prêts bancaires. En cas de décès de l’emprunteur l’assurance remboursera le capital emprunté selon les modalités fixées par le contrat.
La garantie décès couvrira également l’invalidité totale et irréversible ainsi que la perte totale et irréversible d’autonomie. Ce genre d’assurance pose cependant quelques critères et conditions (l’emprunteur ne doit pas avoir plus de 60, 65 ou 70 ans selon le contrat) et exclusions (suicide, guerre, sport ou activité à risques.)
Garanties optionnelles
Si les autres garanties ne sont pas obligatoires il est pourtant important pour l’emprunteur d’y souscrire afin de ne pas se trouver dans une situation financière délicate :
- Assurance prêt chômage : pour y souscrire il faut cependant être en CDI depuis plusieurs années. En cas de licenciement ou de perte d’emploi l’assurance prendra en charge totalement ou partiellement les mensualités pendant une certaine durée.
- Assurance prêt invalidité : cette assurance permettra de couvrir l’assuré en cas d’invalidité partielle ou temporaire.
- Assurance prêt maladie : cette assurance doit être souscrite si l’organisme prêteur estime que les antécédents médicaux de l’emprunteur présentent un risque.