Un crédit hypothécaire est un prêt d’argent adossé à une hypothèque, c’est-à-dire au droit qu’un créancier détient sur un bien pour se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur. Le cas le plus fréquent du crédit hypothécaire est celui d’un financement immobilier, le logement acquis servant de garantie au prêteur. Il peut aussi permettre d’obtenir un crédit de trésorerie garanti par une hypothèque.
Définition du crédit hypothécaire
Un crédit hypothécaire est un prêt qu’une banque accorde à un particulier en se réservant le droit de saisir le bien financé si l’emprunteur n’assure pas le paiement de la dette. Dans cette hypothèse, la revente de cet actif permettra au créancier de se rembourser.
Le prêt hypothécaire peut permettre de :
•financer l’acquisition d’un bien immobilier ;
•d’obtenir un crédit de trésorerie (crédit à la consommation) quel qu’en soit la destination. Depuis 2016, ce type de crédit à la consommation est considéré comme un crédit immobilier.
L’hypothèque peut porter sur un ou plusieurs biens, qu’il s’agisse du bien financé où d’éléments constituant le patrimoine du souscripteur.
Le crédit hypothécaire peut être à taux fixe ou variable, le montant octroyé état proportionnel à la valeur nette du bien nanti (hypothéqué).
Fonctionnement du crédit hypothécaire immobilier
Le prêt hypothécaire immobilier peut être mis en place lors de l’achat d’un bien neuf ou ancien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un investissement immobilier locatif. Dans la plupart des cas, son montant représente 50 à 70 % de la valeur expertisée.
L’hypothèque doit être faite devant un notaire et donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. L’hypothèque a la même durée que le crédit. Sa durée ne peut pas dépasser 50 ans.
L’hypothèque peut être levée à tout moment, par exemple si le bien est revendu. Les frais d’acte sont à la charge de l’emprunteur. A titre d’exemple, la mainlevée d’un crédit hypothécaire de 200.000 euros est d’environ 900 euros (émoluments du notaire inclus).
La durée moyenne d’un crédit hypothécaire est comprise entre 15 et 30 ans. Depuis plusieurs années, avec la hausse des prix au m2, la longueur des crédits hypothécaires s’est allongée de 15 à 20 ans en moyenne.
Pendant que le crédit court, l’emprunteur rembourse selon un échéancier précis, des échéances de remboursement composées à la fois du montant des intérêts calculés sur le capital restant dû et de l’amortissement du capital emprunté.
Selon les contrats, le crédit hypothécaire peut être soldé par anticipation sans pénalités de remboursement anticipé.
Une autre formule, baptisée crédit hypothécaire in fine, repose sur une logique différente : pendant la durée de vie du prêt l’emprunteur ne rembourse que des intérêts, puis le capital dû en une fois lorsque le prêt se termine. Ce remboursement est souvent financé grâce à un produit d’épargne (assurance vie, etc.). Cette formule permet de diminuer le montant des échéances de remboursement.
Bon à savoir : la dernière mensualité d’un crédit hypothécaire doit être soldée avant que le débiteur atteigne l’âge de 90 ans.
Fonctionnement d’un crédit hypothécaire à la consommation
Le prêt hypothécaire peut servir à financer l’achat d’un bien immobilier, mais pas seulement : il peut aussi permettre l’acquisition de biens mobiliers (meubles, électroménagers, voitures, etc.), la fourniture de services (voyages notamment), des travaux, etc.
Comme dans le cas d’un financement immobilier, le prêt peut être cautionné par un bien immobilier : le créancier prend alors une hypothèque et établit un ratio entre le montant du crédit et la valeur du bien (quotité). Si le bien ne fait pas l’objet d’une autre hypothèque, ce ratio peut aller jusqu’à 80 %.
Bon à savoir : ce type de crédit est également accessible aux entreprises (principalement des PME) qui peuvent obtenir des prêts hypothécaires gagés sur leurs actifs commerciaux.
Depuis 2016, le financement à la consommation hypothécaire (non affecté) est considéré comme un crédit immobilier (ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016). C’est une disposition favorable à l’emprunteur puisque les taux des crédits immobiliers sont moins élevés que ceux des crédits à la consommation.
Bon à savoir : les prêts hypothécaires peuvent faire l’objet d’une restructuration, c’est-à-dire qu’une banque rachète les financements en cours pour les remplacer par un nouveau crédit unique assorti d’un taux plus faible et d’une durée d’amortissement plus longue, afin que le taux d’endettement corresponde à la capacité de remboursement du débiteur. Cette restructuration de dettes va de pair avec une nouvelle prise d’hypothèque.
Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire
Cette formule présente certains plusieurs atouts :
•Elle donne à l’emprunteur une capacité d’endettement élevé.
•La durée de remboursement peut aller jusqu’à 30 ans.
•Le prêt est accordé quel que soit le type de bien à financer et peut être remboursé par anticipation (avec ou sans pénalités).
Lorsque le prêt hypothécaire est totalement remboursé, le créancier met fin à l’hypothèque en effectuant une mainlevée.
Le crédit hypothécaire a également plusieurs inconvénients :
•La prise d’hypothèque est coûteuse, car outre l’émolument du notaire, plusieurs postes de dépenses sont à prévoir : taxe de publicité foncière, salaire du conservateur, frais annexes, etc.
•La mainlevée éventuelle de l’hypothèque est également payante et à la charge de l’emprunteur.
•En cas de défaut de paiement, l’emprunteur verra le bien mis en garantie, saisi, puis vendu au profit du créancier (à concurrence de la dette non éteinte + frais de procédure).
