On appelle prêt du secteur libre, toutes les formules de crédit qui ne font appel ni à aucune aide de l’État (PTZ+), ni à aucune réglementation (prêts conventionnés). Ils sont distribués par l’ensemble des banques, qu’elles soient généralistes ou spécialisées. Sur ce secteur concurrentiel, les taux sont libres et négociables entre prêteur et emprunteur. Chaque banque possède sa grille de taux, établie en fonction de la durée du prêt, de l’apport personnel et de la clientèle qu’elle souhaite capter.
Il existe toutes sortes de formules de prêt : à taux fixe, à taux révisable, à taux révisable capé, à taux mixte…
– Le taux nominal est le taux généralement annoncé lors du premier contact avec un conseiller bancaire. Il ne comprend aucun des frais annexes liés au crédit (frais de dossier, d’assurance, etc.). Il ne permet donc pas de mesurer le coût réel du crédit.
– Le taux effectif global (TEG) offre cette possibilité. Il s’agit d’un taux annualisé, calculé sur la base du capital emprunté, des intérêts,
auxquels s’ajoutent les frais de dossier, les commissions et rémunérations versées à des intermédiaires ainsi que les frais d’assurance
(décès-invalidité) et d’hypothèque.
– Le prêt à taux fixe, propose un taux qui reste fixe tout au long du crédit. L’emprunteur connaît le montant de sa mensualité du début à la fin ainsi que le coût de son crédit. Le taux fixé par la banque varie en fonction de l’importance de l’apport personnel et de la durée du prêt. Il s’appuie généralement sur l’évolution de l’OAT (Obligations assimilables du trésor) à 10 ans. Les prêts à taux fixe représentent l’essentiel de la production de crédits immobiliers.
– Le prêt à taux variable ou révisable : le taux fixé au départ n’est pas définitif. Il peut évoluer en fonction d’un indice, le plus souvent Euribor 3 mois ou 1 an. En règle générale, ces taux sont moins élevés que les taux fixes. Compte tenu du risque que supposent ces prêts, ils sont peu commercialisés (autour de 5 % du volume de l’ensemble des crédits immobiliers).
- Des obligations pour les banques
L’article L.312-8 du Code de la consommation prévoit que l’offre de prêt dont le taux d’intérêt est révisable, doit être accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt. Elle doit aussi comporter un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur quant à l’évolution du taux d’intérêt. Elle a pour but d’informer les emprunteurs. La banque qui ne respecterait pas cette obligation est passible d’une amende (30 000 €). L’établissement prêteur est, par ailleurs, tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur, le montant du capital restant à rembourser (art. L. 312-14.2 nouveau).
- Le prêt à taux révisable capé
Il est davantage protecteur puisqu’il limite les effets des hausses de taux, parfois en répercutant les baisses.
- Le prêt à paliers
Ces formules permettent de concilier le remboursement de plusieurs prêts de durée différente, tout en lissant la mensualité qui reste la même pendant toute la durée du crédit. L’effort de remboursement est d’abord mis sur les prêts les plus
courts et reporté ensuite sur le prêt le plus long. Cette formule est cependant onéreuse.
- Le prêt modulable
Il s’agit d’une souplesse apportée aux formules de prêt à taux fixe comme révisable. Elle permet de moduler le montant de la mensualité soit à la hausse pour rembourser plus vite, soit à la baisse en cas de difficulté passagère. La modulation à la hausse peut, dans certaines formules, atteindre 30 % du montant de la mensualité. Elle permet de réduire le coût du crédit. La modulation à la baisse est souvent plus limitée (10 % de la mensualité par exemple). Son inconvénient est d’allonger la durée du crédit et donc le coût global.
- Le prêt relais
Cette formule permet à l’emprunteur de mener de front deux opérations : la revente d’un bien et l’achat d’un autre. L’établissement de crédit met en place un prêt de 60 à 70 % de la valeur du bien à vendre, ce prêt d’une durée de deux ans maximum, étant remboursé une fois la vente réalisée.
Différentes sortes de prêts relais sont possibles : le prêt relais “sec” lorsque l’emprunteur n’a pas besoin d’emprunter pour l’autre bien qu’il achète ; le prêt relais jumelé dont le montage s’effectue avec deux prêts : un prêt relais et un prêt complémentaire pour financer le complément de prix. Il est également possible de rencontrer des formules qui ne nécessitent qu’un seul montage. Dans ce cas, la partie relais est remboursable par anticipation une fois la vente réalisée.
- Le prêt in fine
Ce prêt se dédie principalement aux investisseurs. Comme son nom l’indique, il n’est remboursé qu’à son échéance. Entre-temps, l’emprunteur peut choisir de ne rien payer du tout (sauf l’assurance du prêt), ce qui est très coûteux puisque le capital ne s’amortit pas et que les intérêts non payés viennent s’ajouter au capital. Il peut aussi choisir de payer chaque mois les intérêts du crédit. Ce type de formule s’adresse généralement aux emprunteurs dotés d’une bonne surface financière. D’autant que le prêt est automatiquement adossé à un produit d’épargne qui garantit le remboursement à terme.
