Certaines banques acceptent de financer un achat immobilier même si l’acquéreur ne dispose d’aucun apport personnel. Ces conditions sont généralement réservées aux jeunes actifs en CDI, aux investisseurs et aux épargnants capables d’apporter de solides garanties.
1 – Conditions d’un prêt immobilier sans apport
Un achat immobilier est souvent conditionné par un apport personnel de l’emprunteur, c’est-à-dire la somme non empruntée que l’acquéreur est prêt à investir dans le bien. Le niveau de cet apport, aussi destiné à régler différents frais (frais de notaire, frais de dossier, etc.), est généralement de l’ordre de 10 à 15 %. Depuis quelques années, les banques acceptent parfois de financer une acquisition à 100 % (frais inclus), notamment en régions, car le prix au m2 y est moins élevé que dans les métropoles. Cependant, il est difficile de répertorier les banques accordant ce type de financement, car elles communiquent rarement sur ce thème.
Les taux accordés dans ce cadre sont plus élevés (environ 0,10 à 0,20 % de plus) que ceux des prêts « usuels », ce qui peut coûter cher sur une longue période.
2 – Emprunt immobilier sans apport : qui est concerné ?
Le crédit immobilier sans apport est accordé au cas par cas si le dossier du candidat est solide. Cette facilité concerne surtout 3 catégories de clients :
Les jeunes actifs ou primo-accédants, avec un CDI. Ils souhaitent devenir rapidement propriétaire de leur logement plutôt que de payer un loyer à fonds perdu. Les investisseurs qui rembourseront les échéances grâce aux loyers encaissés, par exemple dans le cadre d’un crédit « in fine ». Avec cette formule, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, déductibles des revenus fonciers, pendant le prêt. Le capital est remboursé en une fois, à la fin du prêt.
Les épargnants : certains particuliers ne disposent d’aucune liquidité, mais ont accumulé un capital auquel ils ne veulent pas toucher, notamment pour des motifs fiscaux. Par exemple, dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie de fonds en euros dont l’optimisation fiscale n’est acquise qu’au bout de 8 ans. Ce contrat permet ainsi d’effectuer un nantissement et ainsi remettre le contrat à sa banque à titre de garantie durant la période d’endettement. Cette délégation de créances remplacera l’apport initial.
3 – Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
L’apport personnel est théoriquement là pour attester de la capacité d’épargne d’un emprunteur en démontrant que, malgré les charges de la vie courante, il dispose d’une disponibilité suffisante pour mettre de l’argent de côté.
Faute d’apport personnel, le candidat devra donc produire d’autres éléments pour rassurer le prêteur :
– Disposer d’un emploi stable et d’un CDI. Si la charge de remboursement mensuelle ne dépasse pas (ou de peu) le montant du loyer payé précédemment, la donne sera encore plus favorable.
– N’avoir eu aucun incident sur son compte bancaire depuis au moins 6 mois. Toute assimilation du demandeur à un profil plus cigale que fourmi étant préjudiciable aux yeux d’un banquier.
– Avoir peu de crédits en cours et même aucun : l’accumulation de financements à la consommation risque d’être mal vu par la banque dans la mesure où elle enlève les disponibilités du candidat.
– Avoir un revenu lui permettant de disposer d’un « reste à vivre » suffisant. Le pourcentage au-delà duquel poids de la dette est excessif a longtemps été fixé à 33 % du revenu net disponible. En pratique, ce niveau est fréquemment dépassé lorsque les emprunteurs disposent de revenus élevés .
– Avoir encore une longue vie active devant lui : sauf exception, les banques sont réticentes à accorder un crédit immobilier sans apport personnel à un emprunteur de plus de 50 ans et dont le pouvoir d’achat chutera avec le passage à la retraite.
– Placer un surplus éventuel d’épargne sur l’un des placements commercialisés par l’établissement prêteur est aussi un argument de nature à influer sur la décision du banquier.
Bon à savoir : certains financements aidés, comme le prêt épargne logement, le prêt à taux 0 % ou encore le prêt patronal à 1 % sont assimilés à un apport personnel. L’emprunteur a donc toujours intérêt à vérifier s’il est éligible à l’une de ces formules.
